El mercado inmobiliario para alquilar en la ciudad de Buenos Aires atraviesa un cambio significativo en el último año luego que el DNU del Gobierno derogarara la Ley de Alquileres, con un aumento importante en la oferta de propiedades usadas y un comportamiento particular en los precios.
Según datos proporcionados por Reporte Inmobiliario, durante diciembre de 2024, la cantidad de departamentos usados ofrecidos en alquiler superó las 7.000 unidades, un contraste marcado con las escasas 551 propiedades disponibles en el mismo mes de 2023.

Este salto representa un incremento de 12,8 veces en la oferta, según la plataforma especializada. José Rozados, de Reporte Inmobiliario, explicó que “el factor principal sin lugar a dudas fue la derogación de la ley de alquileres y con su caída la posibilidad de fijar libremente el lapso del contrato y los períodos de actualizaciones”.

La flexibilización normativa, que permitió establecer condiciones más dinámicas en los contratos, facilitó este crecimiento en la oferta.

Desde el sector sostienen que nuevas unidades llegan al mercado con precios iniciales más conservadores, al no prever ajustes inflacionarios como en años previos. Esta tendencia redujo los incrementos de los alquileres al ubicarlos por debajo de los niveles inflacionarios.

Aunque el crecimiento de la oferta ralentizó el ritmo de las subas, los monoambientes y los departamentos de dos ambientes encabezan los incrementos en los valores de publicación durante 2024.

Los departamentos de un ambiente o monoambientes subieron un 58,6% interanual, mientras que los de dos ambientes aumentaron un 58,04%. Los de tres y cuatro ambientes registraron incrementos del 38,9% y 25%, respectivamente.

Rozados explicó: “La alta demanda, impulsada tanto por hogares unipersonales como parejas locales y extranjeras, fue clave para esta dinámica.
En contraste, unidades más grandes, como los departamentos de cuatro ambientes, mostraron incrementos más moderados debido a su valor inicial elevado y un menor grado de competencia”.

Las preferencias de los grupos familiares suelen estar menos influenciadas por la volatilidad de las ofertas más accesibles, concentradas en unidades de menor tamaño.

La reconfiguración del mercado de alquileres también se manifestó en su distribución por barrios. Trazados tradicionales como Palermo, Recoleta, Belgrano y Caballito experimentaron las mayores expansiones en la oferta, de acuerdo con Reporte Inmobiliario, gracias a la alta presencia de propiedades de inversores destinadas a alquiler.

Sin embargo, en otras zonas con menor concentración de unidades disponibles, el impacto no fue tan marcado como en Versalles, Agronomía, La Boca, entre otros. “La expansión de la oferta se dio en la mayoría de los barrios”, añadió Rozados, aunque destaca como determinante la proporción de propiedades de inversión disponibles en cada área.