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¿Señales de “burbuja” en el mercado uruguayo?
30 de agosto de 2010
Se han comenzado a escuchar algunas señales sobre la posible “burbuja en el mercado inmobiliario uruguayo en estos días.
El precio del metro cuadrado en Montevideo aumentó más de 70% en dólares entre 2005 y el primer trimestre de 2010.
Este fuerte aumento en los precios generó temores, al igual que los que se habían observado en Estados Unidos y en algunos países de Europa, como España, antes de la crisis de 2008.
El precio del metro cuadrado en Montevideo aumentó 28% en el último año y alcanzó, en promedio, los u$s 950 dólares en el primer trimestre de 2010, dato obtenido de todas las compraventas de viviendas nuevas y usadas en propiedad horizontal que se realizan en Montevideo.
Sin lugar a dudas, son precios récord en dólares, inclusive mayores que los que de finales de la década de los noventa.
El economista Uri Lichtenstein, de la consultora Deloitte enfatizó que “igualmente,
aunque pueda sorprender, a nuestro juicio, eso no representa una señal de que estemos ante una “burbuja” en el mercado inmobiliario”.
El por qué está dado en el hecho que los precios de las viviendas suelen medirse en dólares porque finalmente las transacciones en el mercado inmobiliario se realizan en esa moneda. Pero los precios medidos en dólares muestran fluctuaciones muy importantes ante variaciones del tipo de cambio.
Lichtenstein aclaró que “ hoy en día, el dólar en Uruguay está muy “barato” en términos históricos”.
El tipo de cambio medido en términos reales se ubica 25% por debajo de la media histórica y eso provoca que los precios internos medidos en dólares (tanto de los inmuebles como de otros bienes no transables internacionalmente) se ubiquen en niveles muy altos en términos históricos.
Hay que dejar bien en claro que no se está frente a una burbuja, sino que los precios están caros medidos en dólares porque el dólar está barato, una verdad de Perogrullo, sin duda.
El economista reiteró que “ por eso, hay que ser cuidadosos cuando se elige la unidad de medida”.
A su juicio, sería más conveniente medir el precio de los inmuebles en unidades indexadas. Los inmuebles no se comercializan internacionalmente y su precio está asociado a la capacidad de pago de los hogares y al valor de los alquileres. Es por eso que nos parece más adecuado evaluar el valor de los inmuebles en esa unidad, la UI, que sigue a la inflación.
Precisamente, el valor del metro cuadrado medido en unidades indexadas a marzo 2010 era prácticamente igual que el valor del metro cuadrado hace cinco años.
En definitiva, si bien el precio de la vivienda en dólares aumentó mucho desde 2005 a esta parte, esa evolución estuvo alineada con el encarecimiento en dólares que mostraron los bienes que forman parte de la canasta de consumo.
Asimismo, el precio de los inmuebles medido en unidades indexadas no sólo se ubica en niveles similares a los de 2005, sino que también se ubica en niveles próximos al promedio de los últimos 30 años, por lo tanto, en una perspectiva de largo plazo no parecen observarse señales significativas de desalineamiento en el valor de venta de las viviendas.
Conclusión, en Montevideo, los precios de los inmuebles, no son desmedidamente altos de los inmuebles.
El precio del metro cuadrado en Montevideo aumentó más de 70% en dólares entre 2005 y el primer trimestre de 2010.
Este fuerte aumento en los precios generó temores, al igual que los que se habían observado en Estados Unidos y en algunos países de Europa, como España, antes de la crisis de 2008.
El precio del metro cuadrado en Montevideo aumentó 28% en el último año y alcanzó, en promedio, los u$s 950 dólares en el primer trimestre de 2010, dato obtenido de todas las compraventas de viviendas nuevas y usadas en propiedad horizontal que se realizan en Montevideo.
Sin lugar a dudas, son precios récord en dólares, inclusive mayores que los que de finales de la década de los noventa.
El economista Uri Lichtenstein, de la consultora Deloitte enfatizó que “igualmente,
aunque pueda sorprender, a nuestro juicio, eso no representa una señal de que estemos ante una “burbuja” en el mercado inmobiliario”.
El por qué está dado en el hecho que los precios de las viviendas suelen medirse en dólares porque finalmente las transacciones en el mercado inmobiliario se realizan en esa moneda. Pero los precios medidos en dólares muestran fluctuaciones muy importantes ante variaciones del tipo de cambio.
Lichtenstein aclaró que “ hoy en día, el dólar en Uruguay está muy “barato” en términos históricos”.
El tipo de cambio medido en términos reales se ubica 25% por debajo de la media histórica y eso provoca que los precios internos medidos en dólares (tanto de los inmuebles como de otros bienes no transables internacionalmente) se ubiquen en niveles muy altos en términos históricos.
Hay que dejar bien en claro que no se está frente a una burbuja, sino que los precios están caros medidos en dólares porque el dólar está barato, una verdad de Perogrullo, sin duda.
El economista reiteró que “ por eso, hay que ser cuidadosos cuando se elige la unidad de medida”.
A su juicio, sería más conveniente medir el precio de los inmuebles en unidades indexadas. Los inmuebles no se comercializan internacionalmente y su precio está asociado a la capacidad de pago de los hogares y al valor de los alquileres. Es por eso que nos parece más adecuado evaluar el valor de los inmuebles en esa unidad, la UI, que sigue a la inflación.
Precisamente, el valor del metro cuadrado medido en unidades indexadas a marzo 2010 era prácticamente igual que el valor del metro cuadrado hace cinco años.
En definitiva, si bien el precio de la vivienda en dólares aumentó mucho desde 2005 a esta parte, esa evolución estuvo alineada con el encarecimiento en dólares que mostraron los bienes que forman parte de la canasta de consumo.
Asimismo, el precio de los inmuebles medido en unidades indexadas no sólo se ubica en niveles similares a los de 2005, sino que también se ubica en niveles próximos al promedio de los últimos 30 años, por lo tanto, en una perspectiva de largo plazo no parecen observarse señales significativas de desalineamiento en el valor de venta de las viviendas.
Conclusión, en Montevideo, los precios de los inmuebles, no son desmedidamente altos de los inmuebles.