Asteriscos.Tv - http://www.asteriscos.tv/
Permalink: http://www.asteriscos.tv/realestate-906.html
La subasta de Parque Holmberg, desierta
26 de julio de 2010
El jueves pasado se remataban cuatro parcelas de la traza de la ex autopista 3 en Villa Urquiza, ubicados en el cruce de Holmberg con Sucre y La Pampa y sobre Donado al 1800 en la Sala de Remates del Banco Ciudad, Esmeralda 660 a las 11 horas. La subasta quedó desierta, no hubo oferentes.
Las superficies y precios de los terrenos eran en Mariscal Sucre 4220, con una superficie de 999,07 m2, y una base de $ 4.512.500; Donado 1851, de 1.123,76 m2, y una base de $ 2.707.500; La Pampa 4261, de 1860,94 m2 y base de $ 6.412.500 y La Pampa 4237/49, con 750,69 m2 y base de $ 3.135.000.
Varios desarrolladores muy interesados consultados, al finalizar el remate en el propio recinto, coincidieron de manera unánime en las razones de por qué el mercado le dijo “no” de manera categórica a la propuesta.
En principio, es una zona urbana deprimida que tiene sus limitaciones constructivas ya previstas en la ley, desde avenida Congreso hasta avenida De Los Incas: los edificios podrán tener hasta cuatro pisos y los locales comerciales deberán ser chicos.
“Es el mismo caso que acaeció con los primeros docks en Puerto Madero, hay que crear el mercado, hay que arriesgarse a construir un nuevo sub-barrio, asumir un riesgo y un desafío a largo plazo”, afirmaron.
El precio de incidencia de la tierra de la base es de casi 400 dólares, más exactamente 380. “Es el techo máximo, hay que construir mucha obra común, que no se puede vender; también, construir metros en la planta baja. Además, por la forma de los terrenos se deben dejar muchos espacios libres.
Por otra parte, existe en el contexto económico actual la incógnita de cómo evolucionará el mercado: cuál será la relación costo-venta en un contexto de alta la inflación, tanto en pesos como en dólares; el constante aumento de insumos y productos de la construcción y de la mano de obra, y de cuánto será la rentabilidad final, siempre y cuando el negocio, finalmente cierre.
Otro tema que prácticamente fue clave y decisorio, por la negativa fueron los limitados plazos de construcción, un máximo de 18 meses a partir de la adquisición de los terrenos.
Como bien lo señalaban los desarrolladores “la primera gestión inmediatamente después de la adquisición del/ o de los terreno/s era empezar a pedir prórrogas porque no se iba a poder cumplir con estos plazos de la licitación y no, como es de rigor, pensar en el proyecto”.
Argumentaron que el plazo de la construcción no debe ser considerado a partir del momento de la escrituración, sino de la aprobación del proyecto, que da otros márgenes de tiempo.
En la práctica, “hay que sentarse a hacer un proyecto, considerando todos los requerimientos, luego aprobarlo en el Gobierno de la Ciudad y una vez con la aprobación en mano, recién empezar a construir”.
Asimismo, a estos requerimientos se sumaba que en la licitación no quedaba claro, cómo debían construirse los balcones, por ejemplo.
Otro tema no menor es el gasto importante que se debe considerar en este tipo de terrenos respecto de las cámaras transformadoras de Edesur/ Edenor. Otra gestión que insume tiempo y dinero, por lo que “en este caso, correspondería que lo hiciera el propio Gobierno de la Ciudad y no el desarrollador”.
Importa recordar que el subsecretario de Planeamiento Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Héctor Lostri, había anunciado en una extensa presentación en el marco de la II Convención de Desarrolladores Inmobiliarios en la Batimat Expovivienda que “los terrenos serían ofrecidos a través de un sistema de licitación pública, en seis llamados generales y luego diecisiete particulares e iban a ser entregados completamente vacíos, demolidos, sin ningún servicio y sin ningún ocupante".
Añadió que “la intención es incorporarlas a la trama urbana con valores de incidencia de base, de alrededor de US$ 380 por metro cuadrado y el desarrollo de todo el proyecto demandará unos tres años. El conglomerado de viviendas contará con hasta 4.000 habitantes”.
En dicha oportunidad, el funcionario explicó que “en el área ya se está armando lo que será la sede de un nuevo centro de gestión y participación, que ya salió a licitación, y también está contemplada la realización de dos pasos a nivel, destinados a los autos del nuevo barrio y que excluirán el tránsito pesado”.
Esta presentación despertó mucho interés en los desarrolladores inmobiliarios de emprendimientos residenciales porque ven mucho potencial a la zona del Barrio Parque Donado- Holmberg.
Es una cuestión de tiempo. Y la frutilla del postre, alguien comentó que en realidad, los tasadores del Banco Ciudad evaluaron “un tanto más bajos” los precios de los terrenos.
Las superficies y precios de los terrenos eran en Mariscal Sucre 4220, con una superficie de 999,07 m2, y una base de $ 4.512.500; Donado 1851, de 1.123,76 m2, y una base de $ 2.707.500; La Pampa 4261, de 1860,94 m2 y base de $ 6.412.500 y La Pampa 4237/49, con 750,69 m2 y base de $ 3.135.000.
Varios desarrolladores muy interesados consultados, al finalizar el remate en el propio recinto, coincidieron de manera unánime en las razones de por qué el mercado le dijo “no” de manera categórica a la propuesta.
En principio, es una zona urbana deprimida que tiene sus limitaciones constructivas ya previstas en la ley, desde avenida Congreso hasta avenida De Los Incas: los edificios podrán tener hasta cuatro pisos y los locales comerciales deberán ser chicos.
“Es el mismo caso que acaeció con los primeros docks en Puerto Madero, hay que crear el mercado, hay que arriesgarse a construir un nuevo sub-barrio, asumir un riesgo y un desafío a largo plazo”, afirmaron.
El precio de incidencia de la tierra de la base es de casi 400 dólares, más exactamente 380. “Es el techo máximo, hay que construir mucha obra común, que no se puede vender; también, construir metros en la planta baja. Además, por la forma de los terrenos se deben dejar muchos espacios libres.
Por otra parte, existe en el contexto económico actual la incógnita de cómo evolucionará el mercado: cuál será la relación costo-venta en un contexto de alta la inflación, tanto en pesos como en dólares; el constante aumento de insumos y productos de la construcción y de la mano de obra, y de cuánto será la rentabilidad final, siempre y cuando el negocio, finalmente cierre.
Otro tema que prácticamente fue clave y decisorio, por la negativa fueron los limitados plazos de construcción, un máximo de 18 meses a partir de la adquisición de los terrenos.
Como bien lo señalaban los desarrolladores “la primera gestión inmediatamente después de la adquisición del/ o de los terreno/s era empezar a pedir prórrogas porque no se iba a poder cumplir con estos plazos de la licitación y no, como es de rigor, pensar en el proyecto”.
Argumentaron que el plazo de la construcción no debe ser considerado a partir del momento de la escrituración, sino de la aprobación del proyecto, que da otros márgenes de tiempo.
En la práctica, “hay que sentarse a hacer un proyecto, considerando todos los requerimientos, luego aprobarlo en el Gobierno de la Ciudad y una vez con la aprobación en mano, recién empezar a construir”.
Asimismo, a estos requerimientos se sumaba que en la licitación no quedaba claro, cómo debían construirse los balcones, por ejemplo.
Otro tema no menor es el gasto importante que se debe considerar en este tipo de terrenos respecto de las cámaras transformadoras de Edesur/ Edenor. Otra gestión que insume tiempo y dinero, por lo que “en este caso, correspondería que lo hiciera el propio Gobierno de la Ciudad y no el desarrollador”.
Importa recordar que el subsecretario de Planeamiento Urbano del Gobierno de la Ciudad de Buenos Aires, Héctor Lostri, había anunciado en una extensa presentación en el marco de la II Convención de Desarrolladores Inmobiliarios en la Batimat Expovivienda que “los terrenos serían ofrecidos a través de un sistema de licitación pública, en seis llamados generales y luego diecisiete particulares e iban a ser entregados completamente vacíos, demolidos, sin ningún servicio y sin ningún ocupante".
Añadió que “la intención es incorporarlas a la trama urbana con valores de incidencia de base, de alrededor de US$ 380 por metro cuadrado y el desarrollo de todo el proyecto demandará unos tres años. El conglomerado de viviendas contará con hasta 4.000 habitantes”.
En dicha oportunidad, el funcionario explicó que “en el área ya se está armando lo que será la sede de un nuevo centro de gestión y participación, que ya salió a licitación, y también está contemplada la realización de dos pasos a nivel, destinados a los autos del nuevo barrio y que excluirán el tránsito pesado”.
Esta presentación despertó mucho interés en los desarrolladores inmobiliarios de emprendimientos residenciales porque ven mucho potencial a la zona del Barrio Parque Donado- Holmberg.
Es una cuestión de tiempo. Y la frutilla del postre, alguien comentó que en realidad, los tasadores del Banco Ciudad evaluaron “un tanto más bajos” los precios de los terrenos.