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¿Mercado inmobiliario con síntomas de meseta?
18 de mayo de 2008
Resulta difícil definir como está el mercado inmobiliario en el presente. ¿Síntomas de amesetamiento, desaceleración, retracción?
En realidad, los jugadores del sector concuerdan que está raro, distinto al de los últimos años y sobre todo desde que comenzó el 2008.
Existe una sensación térmica, visceral producto de muchos factores, un mix de índole política, económica y social. .
El conflicto del campo que no se define, la inflación que no cede sumados al aumento de unos centavos en el dólar de los últimos días pero ya hacia la baja sin intervención del Banco Central, son sólo algunos.
Los rumores de corralitos financieros, usinas y rumores de todo tipo y tenor de inestabilidad política, carencia de créditos hipotecarios tanto desde la oferta como la demanda no constituyen el mejor escenario para tomar decisiones en la compra-venta de inmuebles ni para construir.
En este clima de incertidumbre se dilatan las tomas de decisiones y lo que aparece en grandes dosis es la falta de confianza (trust). Uno de los peores ingredientes para el “real estate”.
Lo que no se menciona – al menos públicamente – es la gran dificultad en conseguir hierro y hormigón elaborado en los últimos meses, insumos claves en la construcción.
Tampoco que muchos emprendimientos que están construyéndose y en etapa de preventa están perdiendo aceleradamente márgenes de rentabilidad por la inflación y el constante aumento de los precios de los materiales y de la mano de obra de la construcción.
En estos casos, la situación que se les presenta es compleja. Por un lado, no pueden paralizar la construcción, ni aumentar los precios por temor a quedar desfasados de los valores de mercado y perder ventas.
A la vez deben “contener” a los inversores que tenían otras expectativas con sus rentabilidades. Una ecuación complicada, difícil de resolver porque cuando algún aspecto pareciera que se resuelve aparece otro.
En este mismo contexto “Horizons” de Irsa/Cyrela en Olivos y “Dosplaza Departamentos”/Rukán/Caputo en Caballito se constituyen en ejemplos de preventas exitosas.
En los remates también se nota menor interés desde que comenzó la crisis del campo pese a que se pueden conseguir buenas propiedades localizadas en zonas premium en aproximadamente un 20 por ciento menos de su valor de mercado.
En estos casos la razón principal y casi obvia: la falta de dinero en efectivo. En estas operaciones hay que pagar el 30 por ciento apenas se obtiene la adjudicación del inmueble y el restante a los pocos días, máximo 60 según el juzgado. También el tres por ciento de comisión al rematador.
Durante el primer trimestre de 2008, se registraron ante el gobierno de la ciudad de Buenos Aires, un 50 por ciento menos permisos para construcciones nuevas que en el mismo periodo del 2007.
Las tasas municipales de estos permisos aumentaron en 2007 entre un 40 a 50 por ciento y volvieron a aumentar en 2008.
El impacto que padecieron los constructores por los corralitos urbanos, el impedimento de construir en algunos barrios por el impacto ambiental; por la falta de capacidad de algunos servicios (que no surge de antemano) y el desmedido aumento de la tierra en la ciudad de Buenos Aires explican también esta disminución.
Para hablar de desaceleración los principales indicadores de la actividad deberían mostrar al menos seis meses consecutivos de descenso.
A fines de 1998 luego de las crisis asiáticas el indicador sintético de la actividad de la construcción ISAC que elabora el INDEC comenzó a mostrar bajas consecutivas durante 36 meses hasta la crisis del 2001.
En realidad, los jugadores del sector concuerdan que está raro, distinto al de los últimos años y sobre todo desde que comenzó el 2008.
Existe una sensación térmica, visceral producto de muchos factores, un mix de índole política, económica y social. .
El conflicto del campo que no se define, la inflación que no cede sumados al aumento de unos centavos en el dólar de los últimos días pero ya hacia la baja sin intervención del Banco Central, son sólo algunos.
Los rumores de corralitos financieros, usinas y rumores de todo tipo y tenor de inestabilidad política, carencia de créditos hipotecarios tanto desde la oferta como la demanda no constituyen el mejor escenario para tomar decisiones en la compra-venta de inmuebles ni para construir.
En este clima de incertidumbre se dilatan las tomas de decisiones y lo que aparece en grandes dosis es la falta de confianza (trust). Uno de los peores ingredientes para el “real estate”.
Lo que no se menciona – al menos públicamente – es la gran dificultad en conseguir hierro y hormigón elaborado en los últimos meses, insumos claves en la construcción.
Tampoco que muchos emprendimientos que están construyéndose y en etapa de preventa están perdiendo aceleradamente márgenes de rentabilidad por la inflación y el constante aumento de los precios de los materiales y de la mano de obra de la construcción.
En estos casos, la situación que se les presenta es compleja. Por un lado, no pueden paralizar la construcción, ni aumentar los precios por temor a quedar desfasados de los valores de mercado y perder ventas.
A la vez deben “contener” a los inversores que tenían otras expectativas con sus rentabilidades. Una ecuación complicada, difícil de resolver porque cuando algún aspecto pareciera que se resuelve aparece otro.
En este mismo contexto “Horizons” de Irsa/Cyrela en Olivos y “Dosplaza Departamentos”/Rukán/Caputo en Caballito se constituyen en ejemplos de preventas exitosas.
En los remates también se nota menor interés desde que comenzó la crisis del campo pese a que se pueden conseguir buenas propiedades localizadas en zonas premium en aproximadamente un 20 por ciento menos de su valor de mercado.
En estos casos la razón principal y casi obvia: la falta de dinero en efectivo. En estas operaciones hay que pagar el 30 por ciento apenas se obtiene la adjudicación del inmueble y el restante a los pocos días, máximo 60 según el juzgado. También el tres por ciento de comisión al rematador.
Durante el primer trimestre de 2008, se registraron ante el gobierno de la ciudad de Buenos Aires, un 50 por ciento menos permisos para construcciones nuevas que en el mismo periodo del 2007.
Las tasas municipales de estos permisos aumentaron en 2007 entre un 40 a 50 por ciento y volvieron a aumentar en 2008.
El impacto que padecieron los constructores por los corralitos urbanos, el impedimento de construir en algunos barrios por el impacto ambiental; por la falta de capacidad de algunos servicios (que no surge de antemano) y el desmedido aumento de la tierra en la ciudad de Buenos Aires explican también esta disminución.
Para hablar de desaceleración los principales indicadores de la actividad deberían mostrar al menos seis meses consecutivos de descenso.
A fines de 1998 luego de las crisis asiáticas el indicador sintético de la actividad de la construcción ISAC que elabora el INDEC comenzó a mostrar bajas consecutivas durante 36 meses hasta la crisis del 2001.