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Aumento de alquileres, un tema de difícil solución
4 de mayo de 2008
La suba de los alquileres de viviendas parece no tener techo desde el 2004 cuando aparecieron las primeras señales de reactivación en el mercado inmobiliario luego de la crisis del 2001.
La aparición del crédito a los inquilinos en septiembre de 2006 como medida paliativa fue un fracaso prácticamente desde sus inicios.
Al principio estos préstamos contaban con plazos a 30 años y en cuotas fijas, basados en la premisa que la cuota debía ser similar al alquiler mensual que abonaba el inquilino.
Conviene recordar que por cada U$S 10.000 la cuota era en promedio de aproximadamente $ 350, lo que para un crédito de U$S 50.000 equivalía al pago mensual de más de $ 1.800 más los gastos administrativos y de seguros.
Entre 1996 y 1999 el promedio solicitado de los préstamos hipotecarios era de U$S 33.000 para adquirir una vivienda. Actualmente con ese monto resulta difícil pasar a la categoría de dueño en los principales centros urbanos del país aún para comprar una casa/departamento de reducidas dimensiones.
El fracaso de esta operatoria que fue cambiando en el tiempo, reduciendo plazos hasta diez años y aumentando tasas de interés consiguió apenas 8.500 nuevos propietarios, un porcentaje ínfimo del total de los inquilinos actuales en el país.
Según el último Censo Nacional de Población del 2001 la cantidad de inmuebles alquilados representaba el 11,1% del total de viviendas, algo más de un millón de viviendas.
Pero se puede presuponer que esta cifra era más alta porque bajo la denominación “ocupada en préstamo y bajo relación de dependencia” figuraban otras formas locativas pero encubiertas.
La crisis del 2001 tuvo secuelas que aún perduran en el tema habitacional. No existen datos precisos del número de propietarios que pasaron a la categoría de inquilinos por no poder pagar sus créditos hipotecarios. Aún hay muchos deudores hipotecarios peleando por su situación.
También quienes tuvieron que deshacerse de sus propiedades para afrontar deudas, quiebras y otro tipo de situaciones que derivaron en la pérdida de sus viviendas.
En la Argentina, históricamente el mercado de los alquileres de viviendas presenta un comportamiento errático signado por una compleja relación entre inquilinos y propietarios.
La rentabilidad anual de las locaciones urbanas actual es una de las más bajas de las últimas décadas. En las 90 oscilaba entre el 10 al 12%. Hoy no supera el 5 al 6 % anual.
Los inquilinos deben afrontar el pago del alquiler y de las expensas, ambos con aumentos constantes, lo que en muchos casos les representa la mitad o más del salario del jefe de familia y/o del grupo familiar.
Como en la práctica la indexación de los alquileres está totalmente prohibida se utiliza un sistema escalonado en los contratos de alquiler, una figura que han encontrado los propietarios para celebrar acuerdos con aumento.
El problema aparece en las renovaciones y en los nuevos contratos de locaciones para cubrirse de la inflación lo que implica también condiciones y exigencias cada vez mayores de parte de los propietarios y de cada vez más difícil cumplimiento para los locatarios.
En setiembre de 1907 se produjo “la huelga de los inquilinos” una rebelión de la que participaron durante dos meses más de 100.000 inquilinos de los conventillos negándose a pagar sus alquileres porque les insumía –como ahora- la mitad del sueldo y querían una reducción de al menos 30%.
Un decreto de 1943 rebajaba los alquileres en diferentes porcentajes de acuerdo con el monto a pagar y cuando el contrato de locación se venciera, no se le podía exigir al inquilino la desocupación del bien hasta después de un año y medio de ese vencimiento
En 1946 siguiendo en esta dirección Perón prorrogó las locaciones y congeló los alquileres. Para paliar el retiro de la oferta de viviendas en alquiler dispuso por decreto la construcción de 59 pabellones de cartón prensado y techos de ruberoid. Dieron surgimiento a la "Villa Cartón", luego a "Villa Jardín", Villa Tranquila" y posteriormente "Villa Piolín", "Villa Medio Caño" y otras.
Con variaciones las leyes de emergencias económicas que prolongaban los plazos de vencimiento de las locaciones se fueron extendiendo hasta prácticamente la llegada de los 80 provocando el desaliento de los inversores en la construcción de viviendas para alquilar.
En el 2006 algunas entidades defensoras de los inquilinos proponían el congelamiento de los alquileres una receta del pasado que no tuvo el mejor de los resultados y que en definitiva nunca brindó una solución al problema de base.
En el caso de los alquileres el libre juego de la oferta y la demanda es lo más conveniente para regular el mercado. Es lo que sostienen todos los libros de economía.
La aparición del crédito a los inquilinos en septiembre de 2006 como medida paliativa fue un fracaso prácticamente desde sus inicios.
Al principio estos préstamos contaban con plazos a 30 años y en cuotas fijas, basados en la premisa que la cuota debía ser similar al alquiler mensual que abonaba el inquilino.
Conviene recordar que por cada U$S 10.000 la cuota era en promedio de aproximadamente $ 350, lo que para un crédito de U$S 50.000 equivalía al pago mensual de más de $ 1.800 más los gastos administrativos y de seguros.
Entre 1996 y 1999 el promedio solicitado de los préstamos hipotecarios era de U$S 33.000 para adquirir una vivienda. Actualmente con ese monto resulta difícil pasar a la categoría de dueño en los principales centros urbanos del país aún para comprar una casa/departamento de reducidas dimensiones.
El fracaso de esta operatoria que fue cambiando en el tiempo, reduciendo plazos hasta diez años y aumentando tasas de interés consiguió apenas 8.500 nuevos propietarios, un porcentaje ínfimo del total de los inquilinos actuales en el país.
Según el último Censo Nacional de Población del 2001 la cantidad de inmuebles alquilados representaba el 11,1% del total de viviendas, algo más de un millón de viviendas.
Pero se puede presuponer que esta cifra era más alta porque bajo la denominación “ocupada en préstamo y bajo relación de dependencia” figuraban otras formas locativas pero encubiertas.
La crisis del 2001 tuvo secuelas que aún perduran en el tema habitacional. No existen datos precisos del número de propietarios que pasaron a la categoría de inquilinos por no poder pagar sus créditos hipotecarios. Aún hay muchos deudores hipotecarios peleando por su situación.
También quienes tuvieron que deshacerse de sus propiedades para afrontar deudas, quiebras y otro tipo de situaciones que derivaron en la pérdida de sus viviendas.
En la Argentina, históricamente el mercado de los alquileres de viviendas presenta un comportamiento errático signado por una compleja relación entre inquilinos y propietarios.
La rentabilidad anual de las locaciones urbanas actual es una de las más bajas de las últimas décadas. En las 90 oscilaba entre el 10 al 12%. Hoy no supera el 5 al 6 % anual.
Los inquilinos deben afrontar el pago del alquiler y de las expensas, ambos con aumentos constantes, lo que en muchos casos les representa la mitad o más del salario del jefe de familia y/o del grupo familiar.
Como en la práctica la indexación de los alquileres está totalmente prohibida se utiliza un sistema escalonado en los contratos de alquiler, una figura que han encontrado los propietarios para celebrar acuerdos con aumento.
El problema aparece en las renovaciones y en los nuevos contratos de locaciones para cubrirse de la inflación lo que implica también condiciones y exigencias cada vez mayores de parte de los propietarios y de cada vez más difícil cumplimiento para los locatarios.
En setiembre de 1907 se produjo “la huelga de los inquilinos” una rebelión de la que participaron durante dos meses más de 100.000 inquilinos de los conventillos negándose a pagar sus alquileres porque les insumía –como ahora- la mitad del sueldo y querían una reducción de al menos 30%.
Un decreto de 1943 rebajaba los alquileres en diferentes porcentajes de acuerdo con el monto a pagar y cuando el contrato de locación se venciera, no se le podía exigir al inquilino la desocupación del bien hasta después de un año y medio de ese vencimiento
En 1946 siguiendo en esta dirección Perón prorrogó las locaciones y congeló los alquileres. Para paliar el retiro de la oferta de viviendas en alquiler dispuso por decreto la construcción de 59 pabellones de cartón prensado y techos de ruberoid. Dieron surgimiento a la "Villa Cartón", luego a "Villa Jardín", Villa Tranquila" y posteriormente "Villa Piolín", "Villa Medio Caño" y otras.
Con variaciones las leyes de emergencias económicas que prolongaban los plazos de vencimiento de las locaciones se fueron extendiendo hasta prácticamente la llegada de los 80 provocando el desaliento de los inversores en la construcción de viviendas para alquilar.
En el 2006 algunas entidades defensoras de los inquilinos proponían el congelamiento de los alquileres una receta del pasado que no tuvo el mejor de los resultados y que en definitiva nunca brindó una solución al problema de base.
En el caso de los alquileres el libre juego de la oferta y la demanda es lo más conveniente para regular el mercado. Es lo que sostienen todos los libros de economía.