22 de diciembre de 2024
Seguinos en
Últimas noticias
Por Sofía Wachler
Aumenta la cantidad de alquileres de porterías
11 de abril de 2011
El aumento casi incontrolado de las expensas, básicamente, por su importante ingerencia de más del 60 por ciento en el total de gastos sumado a las subas permanentes de los salarios de los porteros, adicionales y otros, han determinado que un número creciente de consorcios, alquile la portería.
Desde años los nuevos edificios de propiedad horizontal directamente no la construyen, indicando una clara tendencia en lo referente a disminución de gastos comunes.
Cuando es posible tomar esta decisión porque la portería está disponible, siempre surgen dudas de parte de algunos consorcistas, generalmente por desconocimiento de las posibilidades reales.
Inclusive, los que siempre ponen palos en la rueda afirman que no es posible, alegando que está prohibido cuando en realidad como dice Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la República Argentina “ hay que preguntarles de qué ley sacan esta afirmación”.
Si la prohibición no existe ¿cuál es el argumento que permite el alquiler de la portería”.
Loisi argumenta que “los llamados consorcios, son, legalmente hablando, “condominios” urbanos, es decir, edificios compartidos por varios copropietarios, de manera que ejercen su derecho de copropiedad conforme al Código Civil y a la Ley 13512. No violentándose con el alquiler de la portería ley alguna, nadie puede prohibirlo. No podrían hacerlo los funcionarios del gobierno, y mucho menos un gremio” (en clara referencia al de los porteros, el Suterh.
Alquilar no es un acto de disposición, sino de mera administración, máxime cuando el propósito es abaratar costos.
“En este caso, entendemos que por tratarse de un acto de administración y no de disposición, la locación es perfectamente legal cuando es decidida en asamblea por más de la mitad de la totalidad de los propietarios del inmueble y como no existe allí cambio de destino no se requiere un cambio del Reglamento de Copropiedad y Administración”, añadió.
Reiteró que “una cosa es el destino que reviste una unidad dentro del inmueble y otra diferente el uso circunstancial que sus propietarios pueden hacer de ella en un momento determinado y por motivos determinados, por lo que se hace necesario que la Asamblea que así lo decida exprese claramente las razones por las cuales la comunidad consorcial prefiere arrendar esa parte común”.
Loisi explicó que “basta con que la asamblea de propietarios lo disponga con el voto de las dos terceras partes de los votos totales del consorcio y que en el acta se deje constancia que se autoriza al administrador, formalizar el contrato concebido dentro de las pautas de plazo y precio que la propia asamblea debe determinar”.
Como no todos los reglamentos de copropiedad son iguales, hay que tener en cuenta para el recuento de los votos, cómo se contarán: si por cantidad de propietarios, por cantidad de unidades funcionales o por el porcentual asignado a cada unidad en el reglamento de Copropiedad y Administración.
Asimismo, en el caso de las mayorías, se pueden integrar, como lo señale el Reglamento: por simple mayoría, ejemplo, veinte sobre dieciséis, etc. O por mayoría absoluta: pese al nombre “absoluto”, se trata simplemente de la mitad más uno. Es decir, más de la mitad. Y por unanimidad que son todos los votos.
El alquiler de la portería podría tener los inconvenientes propios de cualquier propietario con un inquilino, lo que sí, como la portería no es una unidad funcional no se le puede cobrar expensas.
En lo referente a jurisprudencia sobre el tema, Loisi se explayó "los jueces han declarado en reiteradas oportunidades que la sujeción a las normas reglamentarias por el reglamento mismo, es una razón que debe ceder ante circunstancias impuestas por la equidad. En este caso, la imposibilidad de los comuneros (consorcistas) de hacer frente al creciente aumento de expensas”.
En lo referente a fuentes legislativas al respecto, consultar el artículo 8 de la
LEY 13.512 de Propiedad Horizontal; artículos 2700. 2005, 2006, 2713, 2715 del Código Civil: Condominio.
Desde años los nuevos edificios de propiedad horizontal directamente no la construyen, indicando una clara tendencia en lo referente a disminución de gastos comunes.
Cuando es posible tomar esta decisión porque la portería está disponible, siempre surgen dudas de parte de algunos consorcistas, generalmente por desconocimiento de las posibilidades reales.
Inclusive, los que siempre ponen palos en la rueda afirman que no es posible, alegando que está prohibido cuando en realidad como dice Osvaldo Loisi, presidente de la Fundación Liga del Consorcista de la República Argentina “ hay que preguntarles de qué ley sacan esta afirmación”.
Si la prohibición no existe ¿cuál es el argumento que permite el alquiler de la portería”.
Loisi argumenta que “los llamados consorcios, son, legalmente hablando, “condominios” urbanos, es decir, edificios compartidos por varios copropietarios, de manera que ejercen su derecho de copropiedad conforme al Código Civil y a la Ley 13512. No violentándose con el alquiler de la portería ley alguna, nadie puede prohibirlo. No podrían hacerlo los funcionarios del gobierno, y mucho menos un gremio” (en clara referencia al de los porteros, el Suterh.
Alquilar no es un acto de disposición, sino de mera administración, máxime cuando el propósito es abaratar costos.
“En este caso, entendemos que por tratarse de un acto de administración y no de disposición, la locación es perfectamente legal cuando es decidida en asamblea por más de la mitad de la totalidad de los propietarios del inmueble y como no existe allí cambio de destino no se requiere un cambio del Reglamento de Copropiedad y Administración”, añadió.
Reiteró que “una cosa es el destino que reviste una unidad dentro del inmueble y otra diferente el uso circunstancial que sus propietarios pueden hacer de ella en un momento determinado y por motivos determinados, por lo que se hace necesario que la Asamblea que así lo decida exprese claramente las razones por las cuales la comunidad consorcial prefiere arrendar esa parte común”.
Loisi explicó que “basta con que la asamblea de propietarios lo disponga con el voto de las dos terceras partes de los votos totales del consorcio y que en el acta se deje constancia que se autoriza al administrador, formalizar el contrato concebido dentro de las pautas de plazo y precio que la propia asamblea debe determinar”.
Como no todos los reglamentos de copropiedad son iguales, hay que tener en cuenta para el recuento de los votos, cómo se contarán: si por cantidad de propietarios, por cantidad de unidades funcionales o por el porcentual asignado a cada unidad en el reglamento de Copropiedad y Administración.
Asimismo, en el caso de las mayorías, se pueden integrar, como lo señale el Reglamento: por simple mayoría, ejemplo, veinte sobre dieciséis, etc. O por mayoría absoluta: pese al nombre “absoluto”, se trata simplemente de la mitad más uno. Es decir, más de la mitad. Y por unanimidad que son todos los votos.
El alquiler de la portería podría tener los inconvenientes propios de cualquier propietario con un inquilino, lo que sí, como la portería no es una unidad funcional no se le puede cobrar expensas.
En lo referente a jurisprudencia sobre el tema, Loisi se explayó "los jueces han declarado en reiteradas oportunidades que la sujeción a las normas reglamentarias por el reglamento mismo, es una razón que debe ceder ante circunstancias impuestas por la equidad. En este caso, la imposibilidad de los comuneros (consorcistas) de hacer frente al creciente aumento de expensas”.
En lo referente a fuentes legislativas al respecto, consultar el artículo 8 de la
LEY 13.512 de Propiedad Horizontal; artículos 2700. 2005, 2006, 2713, 2715 del Código Civil: Condominio.