22 de diciembre de 2024
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Los terrenos siguen estando muy caros en Rosario
20 de julio de 2009
En la expansión del negocio de la construcción se llegaron a pagar valores de terrenos muy elevados, ya que la demanda era alta y los buenos lotes escaseaban.
En ese escenario se llegaron a pagar valores en términos relativos superiores al 15 % de lo que se podía construir en dicha ubicación, cuando el valor promedio de un terreno es, siendo generoso, el 11 % de lo que se puede construir en el mismo.
Para dar un ejemplo: si en un terreno se pueden construir 10.000 metros cuadrados, y el metro cuadrado cuesta u$s 1.200, esto quiere decir que el costo del edificio sería u$s 12.000.000, por ende, el terreno se pagaba u$s 1.800.000 en el pasado. En la actualidad se pagaría u$s 1.320.000 que serían u$s 480.000 menos”, dijo Di Stefano.
Hace un año atrás, con el viejo código urbano en un terreno del radio céntrico bien ubicado se podían construir 12 pisos, “hoy no se pueden construir más de 7”. Cuando la cantidad de metros a construir disminuye, el precio del terreno cae fuertemente: caen un 40 por ciento, los metros a construir.
Si esto se lleva al ejemplo anterior, la base de cálculo no serían u$s 12.000.000, sino u$s 7.200.000 y si a este valor se le aplica el 11 por ciento, la conclusión es que el terreno vale u$s 790.000.
Los costos de hacer un edificio de 7 pisos son mucho más altos que los costos de uno de 12 pisos, por ende, se procede a pagar menos del 11 por ciento de lo clavado y plantado, de lo contrario, el precio del departamento por unidad queda en niveles muy elevados y esto conspira contra el proyecto de negocio. Si por esto se pasa a pagar un 10 por ciento de lo que se va a construir por el terreno se estaría pagando u$s 700.000.
“No está claro cuán exitoso podrá ser un proyecto que hoy se inicia, con un contexto nacional e internacional de fuerte incertidumbre”, remarcó Di Stefano.
Si bien la propiedad sigue siendo un objeto de deseo de los inversores y es tomado como resguardo de valor nadie quiere pagar por un terreno lo que no vale o no invita a un buen negocio.
Este es el factor psicológico. “Si usted era propietario de un terreno que valía u$s 1.800.000 y ahora con la reforma del código urbano y la mayor incertidumbre económica le dicen que vale u$s 700.000 ¿cree que rápidamente saldrá a realizar la operación?”.
Todo lo contrario, “quien tiene el terreno cree que todavía vale u$s 1.800.000 y si no le pagan ese precio no lo vende y espera. Esta es una crisis con plata, nadie esta apurado por vender”, Di Stefano.
Por otra parte “el titular del terreno cree que quien le ofrece de buena fe los u$s 700.000 es un verdadero estafador porque es un 51 por ciento menos que el valor que él tenía en mente”, añadió.